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关于加强综合提升改造后旧楼区管理的建议
2016-03-06 15:50

   根据党派联合调研工作安排,由区委统战部牵头,组织民革、民盟、民建、民进、工商联,围绕“加强综合提升改造后旧楼区管理”这一课题,开展了联合调研。调研组在深入我区改造后的旧楼区实地调研并与居委会、相关镇街、委局负责人座谈了解情况的基础上,先后赴本市河北区艳泉里社区和沈阳市和平区砂山街道砂阳北社区进行了考察学习,现就加强综合提升改造后旧楼区的管理提出对策建议。

  一、我区综合提升改造旧楼区的现状我区自2012年旧楼区提升改造工作启动以来,投入5.5亿元,累计完成96个小区的提升改造,总面积390万平方米,惠及5.8万户,近18万居民受益。2015年完成23个非成片小区的提升改造,35.03万平方米,3944户。为了科学、规范推进旧楼区提升改造工作,不断完善常规性的社区管理制度,我区先后制定了《北辰区旧楼区综合提升改造小区接管实施方案》、《北辰区旧楼区管理实施意见》等五项制度,在巩固旧楼区综合提升改造成果,落实长效管理机制方面取得了一定的效果,走在了全市的前列,但与群众的愿望相比仍存在一些突出问题。

  1.“建”与“管”不能有效衔接,职责不明确,影响管理作用的发挥。由于旧楼区综合提升改造工作与管理分属不同政府职能部门,建设由房管部门负责,管理由民政部门负责,造成改造后,出现问题往往不能及时解决,主要体现在:一是旧楼区改造后仍存在一些质量问题,比较突出的就是由于种种原因导致在保修期内大量的楼宇防盗门被损坏。问题发生后,因生产厂家和居民用户互相推责,防盗门长不能进行及时维修,严重影响了居民的正常使用。二是由于综合提升改造采取全市统一改造方案,缺少针对不同旧楼区的个性化改造方案,且每年改造的项目区别很大,使一些楼区亟待解决的问题没有通过提升改造解决。例如,小区不能封闭,违章拆除不彻底,绿化施工不到位等等。三是综合提升改造后,全市统一采取“以奖代补”的方法,监督发放管理补贴资金,“以奖代补”资金包括:管理服务费(含设备更新费),每月每平方米0.37元;园林绿化管养费,每年每平方米绿地7元、每年每株行道树10元。由区财政与镇街共同出资,匹配比例为:区与镇为5︰5;区与街为8︰2。但镇、街匹配资金即使到位,也有不及时发放的,加上发放的条框较多,致使管理条件差的小区很难及时全额得到补贴资金,易形成恶性循环。四是由于历史原因,存在旧楼区缺少居委会和物业办公用房或办公用房面积不足的困难。2.管理模式单一,影响管理水平的提高。我区此轮提升改造旧楼区为1975年至2004年期间建造的,存在建成时间不一、建设规模不一、配套功能不一、产权性质不一等多元化特点。改造后,我区推出了佳荣里社区党支部、居委会、楼门长和社区服务队的“四位一体”管理模式,提出物业管理全覆盖的要求。但调查中发现,大部分旧楼区采取了以居委会为主导的“准物业”管理模式,且管理水平较低,仅能维持日常卫生清扫和保安服务,缺少适应各小区特点的多样化的管理模式,不利于形成自我管理、自我生存发展的管理机制。3.宣传教育不深入,影响提升改造的效果。政府投入大量资金改造老旧小区目的是为群众改善生活环境,提高生活品质。因改造前宣传不及时、不深入,居民对综合提升改造的目的、意义及政策了解不够。在调研时了解到:有的居民认为政府是老旧小区的管理者,改造以后的修缮理应是政府的责任义务,出现了改造后不再交物业管理费用和公共维修费用的情况;有的居民认为改造影响了自身利益,提出赔偿的纠纷至今未能解决;有的居民乱堆乱放、私搭乱盖的陋习在改造中没有得到及时教育和纠正,改造后依然为之。这些情况不但使综合提升改造的效果大打折扣,也对以后的管理工作产生了影响。二、加强旧楼区改造后管理的建议

  根据我区旧楼区改造存在的问题,学习借鉴我市和外省市旧楼区改造的成功经验,在调研组充分研讨的基础上,结合我区实际情况提出如下建议:

  1.加强领导,明确责任,形成管理服务的合力

  一是加强组织领导。各镇、街成立专门的管理机构,不仅督导各小区的管理,还要协调房管、民政、公安、执法、市容等部门,明确各部门职责,对社区的公共设施维修、私搭乱盖、补贴资金的发放等问题与各部门对接,各司其职,奖罚分明,相关部门还要对镇街、居委会、物业公司强化长效管理各项规章制度的监督落实,形成大力推进老旧小区管理的工作合力。

  二是加大投入力度,改善老旧小区的基础设施。结合各小区的实际情况,通过改造、新建等方式,改善办公用房不足和小区封闭的问题,满足居委会、物业等办公需求。三是制定维修基金的筹集制度。设立专门基金,先期由政府拨付的补贴中按比例提取,后从各小区物业收费(主要指停车位收费)中,提取一定比例(比例不能过高)的维修基金作为补充。该维修基金统一收取,统一使用。具体细则可由专门机构制定,以解决旧楼区公共维修基金缺项的问题。

  2.健全管理机制,创新管理模式一是建立大中小微社区管理模式。对大中社区,可以复制“佳荣里社区管理模式”,也可以在政府指导下,聘请专业的物业公司进行管理;对于没有能力聘请专业物业公司的小微社区,组织居民加强自治管理建设,大力推广、完善非赢利性的“准物业”自治管理模式。充分挖掘社区创收潜力,减少物业管理成本。本着“小事自己解决,大事协调解决”的工作原则,积极开展志愿服务,发动一批有能力、有公益心、有责任心的居民成立巡逻队,义务管理社区。对于安保、清洁的人员,尽量安排本社区的退休人员。引导各小区自我制定管理规则,根据本社区的具体情况,决定物业资金收取和支出。对于义务参与社区管理的人员本着给予荣誉为主、生活补贴为辅的原则,形成自我管理的良性循环。二是完善市场管理机制,推进物业管理市场化运作。完善市场竞争机制,健全和落实物业管理招投标制度。注重对物业公司的引入和培育。物业公司的引入和培育是老小区准物业管理工作能否全面顺利实施的关键一环。政府职能部门要切实把好准入门槛,防止管理水平低和信誉记录不良企业进入。三是充分发挥居委会的作用。居委会是政府与百姓相互沟通的最好桥梁,在管理城市工作中发挥着不可替代的作用,他有协调业主和物业管理企业之间矛盾的职责和功能,是小区物业管理中不可缺少的中坚力量。在和谐社区建设中,要认真总结和提炼小区物业管理工作中的成功经验,树立典型,并及时加以推广,为广大居民提供舒适便捷的生活环境,营造安居乐业的良好氛围。 3.加大宣传力度,形成人人参与管理的局面一是加强旧楼区改造工作的宣传,让广大居民了解到旧楼区改造的目的、意义和政策,切身感受到社区环境的改善、自住房产的增值,得益于旧楼区的改造和物业管理的完善,真正做到把好事办好。同时,采取多种形式,向居民宣传物业管理法规政策和权利义务,引领广大居民树立正确的住房消费观念,不断推动居民“花钱买服务”意识的深入,让居民明确各自的权利和义务,使物业管理逐步走向良性循环轨道。二是加强美丽社区建设的宣传力度,以“美丽家园,人人有责”为主题,宣传小区的卫生、治安、环境布局、服务保障等日常管理方案、实施步骤,吸引、提升居民参与美丽社区建设的积极性,形成人人参与社区管理建设的良好氛围。

编辑: 研究室
 
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